不動産投資において、５年以上保有していると節税になるというのはどういう仕組でしょうか？

不動産売却の前に5年間の保有しておいたほうがいい理由は、５年を超えて保有していると税制優遇措置が受けられるためです。不動産を5年超保有してから売却すると、譲渡所得税の税率が大幅に軽減されます。

まず、不動産投資における売却時の課税対象は課税譲渡所得として以下のように計算されます。

譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）＝ 課税譲渡所得金額

課税譲渡所得は申告分離課税の対象です。申告分離課税とは、給与所得などの所得とは別で課税計算が行われ、かつ、確定申告が必要な申告分離課税の対象です。課税譲渡所得に税率をかけることで税額が決定します。

不動産は取得してから5年以内に売却すると「短期譲渡所得」として扱われ、39.63%という高い税率が適用されます。これに対し、5年を超えて保有した後に売却すると「長期譲渡所得」として扱われ、税率が20.315%まで下がります。つまり、５年を超えて保有することで税率がほぼ半分になるのです。

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の税率の違いは、売却益に大きな影響を与えます。

例えば、1000万円の売却益があった場合、5年以内の売却では約396万円の税金を支払うことになりますが、5年超の保有後の売却では約203万円で済みます。つまり節税効果により差額の約193万円が手元に残ります。

このような税制は、不動産市場の安定化や長期的な資産形成を促進する目的で設けられています。短期的な投機的取引を抑制し、長期的な視点での不動産投資を奨励する狙いがあるのです。

したがって、不動産投資を検討する際は、この5年という期間を念頭に置いて計画を立てることが賢明です。ただし、市場動向や個人の経済状況によっては、5年以内の売却が有利な場合もあります。

税金だけにとらわれることなく、不動産価格の変動予測や維持管理コスト、将来の資金需要なども総合的に考慮して判断することが重要です。不動産投資は長期的な視点で行うことが一般的ですが、個々の状況に応じて検討されることをおすすめします