不動産STOとは？仕組みと特徴、メリット・リスクを徹底解説

不動産セキュリティトークンオファリング（STO）は、ブロックチェーンという最先端技術を使って、不動産投資をもっと身近にした仕組みです。例えば、これまで数千万円単位の資金が必要だった不動産投資が、数万円からでも始められるようになりました。

本記事では、「STOの基本的な仕組み」や「従来の不動産投資やREITとの違い」「STOのメリットとリスク」そして実際の事例について、客観的な視点で分かりやすく解説します。最新の投資法を理解する一助として、ぜひご覧ください。

不動産セキュリティトークンオファリング（STO）とは

不動産投資の新しい形として注目を集める不動産セキュリティトークンオファリング（STO：Security Token Offering）とはどのようなものでしょうか？基本概念について解説するとともに、セキュリティトークンオファリング（STO）の定義、法的枠組み、従来の資金調達との違いを詳しく説明します。

セキュリティトークンの基礎知識

セキュリティトークン（Security Token）とは、ブロックチェーン技術を利用して株式や不動産などの資産をデジタル化したものです。有価証券や登記簿謄本などがなくとも、高いセキュリティを持つブロックチェーン上に所有権や取引履歴などが全て記録されます。このため、従来のように仲介事業者などの介在がなくとも安全かつ迅速な取引ができるため、取引時間の短縮や取引コスト削減が可能です。

セキュリティトークンの法的位置付けと規制環境

2020年5月1日に施行された改正金融商品取引法（金商法）において、電子記録移転有価証券表示権利等という概念が導入され、セキュリティトークンの法的位置付けが明確になりました。

改正金商法により、セキュリティトークンの発行者の開示義務（継続開示義務）及び取り扱い事業者の規制が導入されました。事業者は第一種金融商品取引業者としての登録義務が明記されています。第一種金融商品取引業者の登録は管理体制やコンプライアンス体制の充実などが求められるため、セキュリティトークンの取り扱い事業者の参入ハードルは高めに設定されました。

また、セキュリティトークンに関する業務は、日本STO協会も自主規制機関として存在しています。

セキュリティトークンと従来の不動産投資との違い

不動産セキュリティトークンの活用で、不動産に対する小口投資が可能となります。これまで不動産投資は多額の資金が必要となる現物不動産、少額投資が可能でも主に分配金が目的となるREITが中心でした。不動産セキュリティトークンにより、不動産投資の新たな枠組みが創出されています。

REITは不動産ファンドを小口化した少額投資可能な金融商品です。よって、賃料収入を裏付けに安定した分配金が得られるものの、不動産投資の醍醐味である不動産の売買益は得にくい仕組みです。一方、不動産セキュリティトークンは単独の不動産を裏付けに発行できるため、少額で不動産に投資ができるのみならず、不動産の売却益獲得を目的とすることもできます。

REITを始め不動産ファンドは、利回り目的であれ売買益の獲得が目的であれ、運用を第三者に任せる形となり、個別の不動産売買に関与できません。しかし不動産セキュリティトークンは、自らの意思に基づき個別の不動産売買ができるため、少額投資であっても不動産の売買益獲得が可能となります。

不動産STOの特徴と仕組み

以下では不動産特価型STOの詳細な仕組みと特徴を解説していきます。

不動産セキュリティトークン（不動産ST）の基本構造

不動産STOによる資金調達の流れは以下となります。

1.不動産選定: 投資対象の不動産を選び、トークン化する計画を立案。

2.トークン設計: 配当の有無や権利の内容をブロックチェーン技術を用いて設計。

3.証券会社による引受・販売: 証券会社がトークンを引き受け、投資家に販売。

4.トークンの発行: 発行者→証券会社→投資家のウォレットへトークンを移動。

5.資金移動: 投資家から証券会社経由で資金が発行者へ移動。

6.配当・売却益の分配: 不動産運用による収益をトークン保有割合に応じて投資家に分配。

不動産STOによる収益分配の仕組み

不動産セキュリティトークンの収益分配は、株式やREITに類似の仕組みとなっています。企業の配当金は、企業が上げた利益から税金や内部留保を差し引いた後、株式の持ち分に応じて支払いがなされます。REITの場合、不動産の賃料や売買益から得られた利益は、投資家である投資主の投資口に応じて分配金が支払われます。

不動産セキュリティトークンも株式やREITと同様に、投資家の持ち分に応じて収益が分配される商品設計です。

不動産STOの運用管理体制

不動産セキュリティトークンでは、主に以下の三者が管理運営を行います。

1.資産運用会社（投資対象の不動産の管理・運営を行う）

2.信託会社（不動産の所有権を信託することで、投資家の利益を保護する）

3.トークン発行プラットフォーム（不動産をデジタル化し、トークンを発行する）

不動産の管理・運営について、「1.資産運用会社」と「2.信託会社」の役割はREITなどの不動産ファンドと大きな違いはありません。ただし不動産セキュリティトークンは、「3.トークン発行プラットフォーム」の活用により、不動産のデジタル化がなされています。なお、トークン発行プラットフォームは、ビットコイン等の暗号資産管理に採用されているパブリック型、特定の管理者が複数いるコンソーシアム型、単一の管理者がいるプライベート型の3種類が存在。国内ではコンソーシアム型とプライベート型が、不動産セキュリティトークンのプラットフォームとして採用されています。

不動産STOで投資対象となる不動産

不動産STOでは、どのような不動産が対象となり、どのような基準で選ばれているのでしょうか。また、資金調達に適した物件の規模についても特徴があります。

1.対象不動産の種類

不動産STOの対象となる主な不動産は以下となります。

• 商業用不動産　（オフィスビル、ショッピングモール、ホテルなど）
• 住宅用不動産（賃貸マンションなど）
• 特定用途不動産（物流倉庫、データセンター、介護施設など）
• 開発用不動産

これらの対象不動産は、REIT（不動産投資信託）の投資対象と重なる部分が多いですが、運用目的と収益構造に明確な違いがあります。

REITと不動産STOの違い

REITは、年間利益の9割以上を分配することで法人税を免除される仕組みを持つ利回り重視の商品であり、物件の長期保有による安定的な賃料収入を目的としています。そのため、物件売却による利益は、主に物件の入れ替え時に限定的に発生します。また、分配金には賃料収入と売却益が含まれており、その内訳は投資家が開示情報を確認する必要があります。

一方、不動産STOは、賃料収入に加えて売却益の獲得も重要な収益源となります。特に開発用不動産などの投資が可能で、通常の不動産投資に近い運用が特徴です。多くの場合、不動産STOは売却益を主な目的として設立されるため分配金は主に不動産の売却益に基づいています。物件保有期間中に賃料収入が発生することもありますが、収益の中心は売却益となるため、収益構造が比較的わかりやすいのが特徴です。

2.不動産STOの物件選定基準

不動産STOにおける物件選定は、投資成果を大きく左右する極めて重要なプロセスです。そのため、選定基準は非常に厳密に設定されており、「収益性」「流動性」「資産価値の安定性」の3つの観点から慎重に評価が行われます。

これらの基準は、不動産STOが「収益性」を前提としながらも、REIT以上に「流動性」や「資産価値の安定性」を特に重視している点を反映しています。不動産STOでは、賃料収入による安定的な収益に加え、売却益の獲得も重要な目的であるため、これら3つの基準がバランスよく考慮されます。

収益性

その物件がどれだけ安定した賃料収入を生み出せるかという点で評価します。高い賃料収入が得られるか、空室リスクが少ないか、また売却時に想定通りの利回りで売却できる可能性があるかが重要なポイントとなります。これらの要素が整っている物件ほど、投資家にとって魅力的な投資対象となります。

流動性

物件の立地や需要に大きく影響を受けます。たとえ高い売却益が見込まれる物件でも、立地が不人気エリアであれば買い手を見つけるのが難しくなり、想定した価格での売却が困難になることがあります。一方、人気エリアにある物件は流動性が高く、取引の際にスムーズに売却が進む可能性が高まります。

資産価値の安定性

物件が長期的に価値を維持できるかどうかを指します。例えば、周辺にある工場などの重要な施設が移転すると、不動産価格が大幅に下落するリスクがあります。そのため、不動産STOでは、価格の下落リスクが少ない安定したエリアにある物件が選ばれることが多いです。

3.不動産STOの投資規模

不動産STOでは、資金調達を行う物件の規模は多岐にわたります。理論上は少額の物件でもSTOの枠組みで組成することは可能です。しかし、資産運用会社や信託会社などに支払う管理コストが発生するため、運用を成立させるには一定以上の規模が必要となります。このため、実際には管理費用を十分にカバーできる規模の物件が選ばれることが一般的です。

これまでの国内における不動産STOの実例では、少なくとも数億円以上の規模の物件が投資対象として選ばれてきました。このように、投資規模は単なる収益性だけでなく、管理コストや運用効率を考慮した上で決定される傾向があります。

市場規模と成長予想

不動産STO市場が近年急速に立ち上がりを見せる中で、2024年8月時点での市場規模は1,300億円（不動産観点評価額）とされています（三井住友ファイナンス&リース：https://www.smfl.co.jp/times/article/003228/）

不動産STOでの調達金額は、2021年54億円、2022年の455億円から急拡大しており、STO件数についても、2021年3件、2022年10件、2023年20件と急増しました。

不動産STOを手がけるケネディクスは、2030年までに不動産STO 市場は2.5兆円規模になると予想しており、更なる市場拡大も予想されています。

不動産STOとICOの違い

ブロックチェーン技術を利用した資金調達手段としては、STOに加えてICO（Initial Coin Offering）もあります。両者について、法的規制の違いや投資リスクの違いについて解説します。

法的規制の違い

STOとICOのいずれもブロックチェーン技術を利用した資金調達方法です。その中で、STOは2020年5月1日に施行された改正金商法において、電子記録移転有価証券表示権利等として規定されており、法的な位置付けが明確です。STOは金融商品取引法で情報開示など、投資家保護の仕組み、利益相反取引の回避などコンプライアンス要件などの規制が課されています。

一方、ICOは特別な法的枠組みはなく、資金決済法の枠内での規制があるのみです。非常に自由度の高い資金調達の方法であり、情報開示など投資家向けの施策なしでも資金調達が可能です。ただし、事業が順調な際は情報開示などがなされるものの、事業状況悪化とともに投資家に対する開示がほとんどなくなる、との事態も発生する可能性があります。

法的な安定性及び投資家から見たリスクという観点では、金商法で定義されているSTOはICOと比較して投資リスクが低いと言えるでしょう。

投資リスクの違い

不動産STOとICOについて、投資家から見たリスクの違いを取り上げます。

不動産STOは金商法で規定されており、投資家に対し情報開示がなされ、また不動産という実物資産の裏付けがあります。一方、ICOは特定の規制はなく開示情報もホワイトペーパー中心に限定的であり、資産的な裏付けもほとんどありません（ホワイトペーパーに記されたプロジェクトの成功可能性にかけるイメージ）。両者ともにトークンの価格変動リスクがあるものの、不動産STOは裏付け資産があるため価格変動は限定的となりますが、ICOはプロジェクトの成否によりトークン価格は急落や急騰する可能性があります。

投資判断のポイントとリスク管理手法

上記からは、不動産STOは資産的な裏付けがあり、法的な要件が整備された資金調達方法である反面、ICOは投資というより投機に近い存在と言えます。ICOにより得たトークンは大きく上昇する可能性があるものの、逆に何ら価値をもたらさず価格急落の可能性も否定できません。

不動産STOは、金商法の規制もあり通常の投資の延長線上にあると考えることができます。しかしICOは、ハイリスクの投機、という認識を持った上で、取り組む場合でも少額資金に留めるのが安全と言えるでしょう。

不動産STOのメリット

不動産STOにはどのようなメリットがあるのでしょうか。投資家と発行体、それぞれに分けてメリットを解説します。

投資家にとってのメリット

不動産STOについて、投資家にとってのメリットは主に以下4点となります。

• 24時間365日取引可能
• 少額からの投資
• 流動性の向上
• 法的保護の充実

24時間365日取引可能

不動産セキュリティトークンは、通常の不動産取引や株式市場とは異なり、24時間365日いつでも取引が可能です。これにより、時間や場所を気にせず柔軟に売買できるという利便性があります。

少額からの投資

不動産セキュリティトークンの活用で、多額の資金が必要となる不動産投資が少額資金で可能となります。REITも少額投資が可能ですが、賃料収入を主な目的とするREITと異なり、不動産セキュリティトークンでは特定の物件を直接裏付けにしており、売却益を目的とした投資をよりダイレクトに実現できる点が異なります。

流動性の向上

現物不動産の売買では、資金量がある買い手を見つける必要があり、すぐに売却できないケースが多々あります。そのため流動性が低いとされていました。不動産セキュリティトークンは少額で取引が可能であり、24時間取引できるため、現物不動産に比べて流動性が格段に高いのが特徴です。

法的保護の充実

不動産セキュリティトークンは、金融商品取引法で規定される金融商品として位置付けられており、投資家保護や情報開示が法律で義務付けられています。この仕組みにより、トークンに関連する収益や運用状況についての情報が適切に提供され、透明性や信頼性が高い投資環境が整備されています。通常の不動産投資においても一定の情報開示が行われますが、不動産セキュリティトークンでは、投資家への定期的かつ詳細な情報開示が金融商品の規制に基づいて行われる点が特徴です。

発行体にとってのメリット

不動産STOについて、発行体にとってのメリットを以下に3点取り上げました。

• 資金調達コストの削減
• 投資家層の拡大
• 運用プロセスの効率化

資金調達コストの削減

不動産STOでは、対象となる不動産をデジタル証券としてトークン化します。このトークン化のプロセスにおいて、契約管理、トランザクションの記録、権利の移転など、多くの手続きの自動化が可能です。ブロックチェーン技術による標準化されたトークン発行の仕組みを用いて、資金調達の際の書類のやり取りや手動でのプロセスにかかるコストを大幅に削減できます。

投資家層の拡大

不動産STOにより、投資家は少額での不動産投資が可能となります、実物不動産への投資は多額の資金が必要であり、投資家層は限定されます。しかし不動産STOの活用で、発行体はこれまでアプローチできなかった個人投資家などの資金にもアプローチができるため、不動産投資の裾野の拡大が可能です。

運用プロセスの効率化

通常の不動産の売買では、様々な手続きや書類などが必要です。しかし不動産STOでは、ブロックチェーン技術で手続きや書類をデジタル化・自動化ができるため、不動産の運用プロセスの効率化がなされます。

不動産STOのリスクと課題

不動産STOについて、投資における注意点と市場の課題について解説します。

投資リスク

不動産STOには以下の投資リスクがあります。

• 価格変動リスク
• 流動性リスク
• 運用リスク
• システムリスク

価格変動リスク

不動産STOで発行されたトークンは、不動産市況に応じ価格変動が生じます。よって、状況によっては売却損となる可能性も否定できません。ただし裏付けとなる不動産には価値があるため、価格変動には一定の限度があります。

流動性リスク

現物不動産の売買は多額の資金が必要となるため、売りたい時に売れない・買いたい時に買えない流動性リスクがあります。不動産セキュリティトークンへの投資は小口不動産への投資であり、現物の大型の不動産に比べれば流動性リスクは低いです。しかしREITのように参加者の多い金融市場で日々売買がなされている訳ではないため、流動性リスクも残されています。

運用リスク

不動産STOの対象不動産の運用は運用会社が行います。不動産の売却益も見込める不動産STOの対象不動産は、長期投資による利回り収益の獲得を目指すREITに比べ、運用会社の運用巧拙がより明確に出る可能性があります。高値で取得した不動産でSTOが行われた場合、売却により損失が生じるリスクも否定できません。

システムリスク

不動産STOはブロックチェーンのシステムの存在に依存しています。そのため、ブロックチェーン自体に問題が発生すれば、トークンの取引や運用に影響が生じます。デジタル資産となる不動産セキュリティトークンは、システムリスクから逃れることができません。

市場の課題

不動産STO市場は、新たな資金調達の仕組みとして注目されていますが、その成長を阻むいくつかの課題も抱えています。主な課題としては、規制環境の整備、インフラ整備の遅れ、そしてセキュリティ確保の必要性が挙げられます。これらの課題を解決することが、不動産STOの普及と市場の発展にとって重要な鍵となります。

規制環境の整備

不動産セキュリティトークンは、2020年5月施行の改正金融商品取引法（改正金商法）によって法的枠組みが整備されました。しかし、STO市場はまだ発展初期の段階であり、市場の拡大とともに新たな課題やトラブルが生じる可能性があります。現時点では規制環境が完全に整備されているとはいえず、将来的には投資家保護を目的としたさらなる規制の強化が求められる場面も想定されます。このような法制度の進化は、透明性と信頼性を確保する上で重要な要素となります。

インフラ整備状況

不動産STOは、従来の不動産投資手法とは異なる新しい仕組みとして導入されました。これまでに一定のインフラ整備が進められてきたものの、STOを利用した資金調達の実例はまだ限られています。特に、REIT（不動産投資信託）と比較すると、不動産STOの市場基盤や周辺環境の整備は遅れているのが現状です。今後、金融機関や関連事業者との協力を通じて、より強固な市場基盤を構築していくことが重要です。

セキュリティの確保

不動産STOは、ブロックチェーン技術を基盤として運用されるため、セキュリティ確保が欠かせない課題です。どのタイプのブロックチェーン（パブリック型、コンソーシアム型、プライベート型）を採用する場合でも、ハッキングやデータ改ざんといったリスクに対処する必要があります。そのため、最新の技術を用いた堅牢なシステム構築や、継続的なセキュリティ強化への投資が求められます。不動産STOの普及を支えるためには、こうしたセキュリティ対策を強化し、市場の信頼性を確保することが不可欠です。

日本における不動産STOの事例

国内不動産STOの事例としては、ケネディクス株式会社の取り組みがあります。同社は2021年8月、日本初の公募型不動産STOを実施し、東京都渋谷区神南エリアの賃貸マンションを裏付け資産としてデジタル証券を発行しました（発行価格総額14億5,300万円）。

その後も同社は不動産STOの取り組みを継続し、2022年8月には物流施設「ロンコプロフィットマート厚木I」を裏付け資産とする不動産STO（発行価格総額69億1,500万円の）を行い、同年12月には温泉旅館「湯けむりの宿 雪の花」を裏付け資産とする不動産STO（発行価格総額21億6,500万円の）も行いました。2023年8月には高層賃貸マンション「リバーシティ21 イーストタワーズII」を裏付け資産とする不動産STOを実施（発行総額134億円）しています。

またケネディクス株式会社以外にも、三井物産グループの三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社が2022年3月に温泉旅館「湯宿 季の庭・お宿 木の葉」を裏付け資産とする不動産STO（発行価格総額20億8,900万円の）、同9月に「ALTERNA銀座」と「モアリッシェル代官山青葉台」（いずれも賃貸物件）を裏付け資産とする不動産STO（発行価格総額18億3,300万円の）、2024年2月に「那須ガーデンアウトレット」を裏付け資産とする不動産STO（発行価格総額14億5,000万円の）」を行っています。

入居者からの賃料収入が得られるだけではなく、投資物件としてオーナーチェンジが行われることの多い賃貸マンションは、不動産STOに適した物件となります。実際に日本初の公募型不動産STOは賃貸マンションで行われました。その後も賃貸マンションでの不動産STOでの資金調達は相次いで行われています。またホテルや旅館なども売買が行われるケースがあるため、不動産STOで資金調達が行われています。

一方、売買があまり行われないオフィスビルは賃料収入中心のREITの保有が向く物件です。ただし2024年に入りオーナーチェンジはそれ程行われないアウトレットモールの「那須ガーデンアウトレット」が不動産STOで資金調達をしており、新しい動きも生じています。

まとめ

不動産STOは2020年5月の改正金融商品取引法で導入された、新しい資金調達手法です。不動産STOによる資金調達事例は増えているものの、まだ環境などの整備の途上です。ただし、ICOと同様にブロックチェーン技術を利用するSTOですが、ICOに比べると金商法の規定で投資家保護のため様々な規制が課されており、投資家から見るとSTOはICOに比べ投資リスクは低いと言えます。

着実に資金調達実績が増えている不動産STOですが、今後も順調に市場が拡大していくのでしょうか。その行方が注目されています。