不動産投資の損益通算にはなにか制限があるのですか？

損益通算は、不動産所得の赤字を他の所得と相殺できる仕組みですが、特定の条件下で制限される場合があります。

たとえば、賃貸用不動産で発生した赤字のうち、減価償却費が主な原因で赤字となっている場合、事業的規模と認められない場合や所得の水準が高い場合などには、損益通算が認められないことがあります。具体的には、賃貸経営の規模が税法上の基準である「5棟10室基準」を満たさない場合には、事業としての継続性が認められず、損益通算が制限される可能性があります。また、年間所得が一定の金額を超える場合（例：1,000万円超）には、減価償却費を利用した損益通算が制限される特例が適用されることがあります。

さらに、法定耐用年数を超えた築古物件を購入し、過度に大きな減価償却費を計上している場合など、節税目的と判断されるケースも注意が必要です。加えて、海外不動産で発生した赤字は日本国内の所得との相殺が原則として認められません。このほか、投資が節税を目的とした不自然な取引とみなされた場合や、経費として計上した支出が適切でないと判断された場合も、損益通算が否認される可能性があります。

これらの制限を理解した上で、適切な計画を立てることが重要です。不安がある場合には、専門家に相談することをお勧めします。